Nya regler för bolånetagare – experter spår stigande priser

Under torsdagen meddelade regeringen att man går vidare med de tidigare aviserade lättnaderna för bolånetagare. Ett av de viktigaste förslagen är att kravet på kontantinsats vid bostadsköp sänks från 15 till 10 procent av bostadens värde.

– Tanken är att göra det lättare för unga och de som står utanför marknaden att ta sig in, förklarar Nordnets sparekonom Frida Bratt.

I praktiken innebär det exempelvis att vid ett bostadsköp på 3 miljoner kronor, som i nuläget kräver en kontantinsats på 450 000 kronor (15 procent), kommer den nödvändiga insatsen att minska till 300 000 kronor – en skillnad på 150 000 kronor.

Regeringen vill även slopa det skärpta amorteringskravet som gör att hushåll med bolån som överstiger 4,5 gånger årsinkomsten måste amortera ytterligare 1 procent, utöver grundkravet på 2 procent. För många hushåll kan detta innebära en betydande minskning av de månatliga utgifterna.

Frida Bratt spår att förändringarna kommer att öka trycket på bostadsmarknaden.

– Man kan tänka sig att fler nu får möjlighet att lägga bud. Om man tittar på exempelvis en etta ska man ha med sig att det kan bli fler spekulanter på den, säger hon.

Men huruvida det faktiskt blir lättare att köpa bostad beror naturligtvis på hur priserna utvecklas framöver.

– Det finns varningar om att det här kan få bostadspriserna att stiga vilket skulle motverka eller göra det fortsatt svårt att ta sig in på marknaden, påpekar Bratt.

Regeringens lagrådsremiss innehåller flera delar. Förutom höjningen av bolånetaket till 90 procent och borttagandet av det skärpta amorteringskravet, begränsas även möjligheten att ta tilläggslån. För tilläggskrediter får belåningsgraden vara maximalt 80 procent.

Dessutom införs en ”tröghetsregel” för tilläggslån, vilket innebär att man bara kan göra en omvärdering av bostaden vart femte år i syfte att utöka låneutrymmet. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 april 2026.

Förändringarna har mötts av blandade reaktioner från ekonomiska experter och myndigheter. Konjunkturinstitutet varnade i somras för att ett höjt bolånetak kan öka skuldsättningen och fördjupa framtida ekonomiska kriser. Riksbanken har uttryckt oro för att ändringarna kan göra hushållen ännu mer känsliga för ekonomiska störningar framöver.

– Det blir en högre räntekostnad och amortering för den enskilda. Man kan låna mer men det är förenat med risker, säger Frida Bratt och tillägger:

– Men vi har också sett hur människor tagit blancolån till kontantinsatserna vilket man vill motverka. Speciellt nu när ränteavdraget för blancolånen försvinner vid årsskiftet.

Claudia Wörmann, oberoende boendeekonom, ser risker i att priserna kan stiga så mycket att köparna ändå måste lägga mer pengar i kontantinsatser.

– Jag tror att det först blir ”tjoho” på marknaden med stigande priser. Jag tror att det kan komma en tillfällig ganska stor effekt som sedan ebbar ut, säger hon.

Samtidigt menar Wörmann att förslagen, utöver att gynna förstagångsköpare, kan underlätta för dem som tidigare inte sålt med så stor vinst.

– Många finansierar nya bostäder med vinster från de gamla så det här kan ge mer kapital att röra sig med. Det kan även underlätta för dem som separerat och inte har tid att vänta in marknaden.

Hon påpekar också att externa faktorer som lägre räntor och skattelättnader kan bidra till stigande priser, något flera experter håller med om.

– Vi räknar med att det ger bostadsmarknaden en skjuts, sa Helena Bornevall, senior makroekonom på Handelsbanken, nyligen till DN.

För en familj med bolån på 3 miljoner kronor, en belåningsgrad över 70 procent och en årsinkomst på 600 000 kronor, skulle förändringarna innebära en minskning av den månatliga amorteringen från 7 500 kronor till 5 000 kronor – en skillnad på 2 500 kronor per månad.

När det nya regelverket träder i kraft 2026 förväntas det ha en betydande inverkan på bostadsmarknaden, men de långsiktiga konsekvenserna för prisutveckling och finansiell stabilitet återstår att se.