Prisskillnader på bostadsrätter har blivit större

Bostadsmarknaden visar tydlig tudelning – dyrare objekt återhämtar sig snabbare

Utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden uppvisar en tydlig tudelning sedan inflationens och räntehöjningarnas intåg 2022. Medan bostadsrätter i centrala Stockholm nu säljs på nya rekordnivåer, finns det områden där priserna fortfarande inte återhämtat sig till nivåerna från 2021.

Färsk statistik från bostadsplattformen Hemnet visar ett intressant mönster: det är främst de dyraste lägenheterna som har återhämtat sig och till och med stigit i pris sedan den tidigare pristoppen. De billigare bostäderna ligger däremot fortfarande på väsentligt lägre prisnivåer. Skillnaderna mellan de olika prissegmenten har därmed ökat markant.

Detta mönster skiljer sig från den prisnedgång som observerades under 2018-2019, då de dyraste bostäderna procentuellt sett drabbades hårdast. Erik Holmberg, analytiker på Hemnet, pekar på att detta delvis kan förklaras av beteendemönster under pandemin.

”Många sökte sig då bort från storstäderna till kranskommuner med lägre kvadratmeterpriser. Där såg man stora prisökningar, men när räntan sedan började stiga och människor återgick till kontoret så vände utvecklingen tillbaka”, förklarar Holmberg.

En annan viktig faktor är att ekonomiskt svagare hushåll har drabbats hårdare av inflation och stigande räntor. Välbeställda köpare har fortsatt haft ekonomisk kapacitet att efterfråga dyrare bostäder, vilket upprätthållit prisnivåerna i de övre segmenten.

”I början av ränteökningsperioden var förväntan att Stockholms bostadsmarknad, med generellt höga priser, skulle drabbas hårdast. Men utfallet har snarare blivit det motsatta”, tillägger Holmberg.

Ulrica Hedman, vd på mäklarkedjan Fastighetsbyrån, lyfter fram ytterligare en dimension i analysen. Hon menar att priserna på de dyraste objekten i högre utsträckning följer utvecklingen på börsen, som trots lågkonjunktur visat stark utveckling de senaste åren.

”Det finns alltid en köpstark målgrupp som är villig att agera när attraktiva bostäder i eftertraktade områden blir tillgängliga”, säger Hedman.

Detta mönster är särskilt framträdande i Stockholm och Göteborg. Malmö, som också räknas som en storstadsmarknad men med betydligt lägre prisnivåer, uppvisar inte samma tendens. Även i mellanstora städer runt om i Sverige saknas den tydliga prisuppgången för dyrare objekt, även om väl placerade fastigheter fortsatt säljs till stabila priser.

Senare under våren väntas förändringar i form av lättade amorteringsregler och höjt bolånetak, vilket sannolikt kommer att driva på priserna ytterligare. Erik Holmberg tror att dessa förändringar på längre sikt kan bidra till att skillnaderna mellan dyrare och billigare objekt jämnas ut.

”Att kontantinsatsen som krävs sänks från 15 till 10 procent kan i många fall gynna de billigare bostäderna. Samtidigt skulle jag inte bli förvånad om den här spridningen fortsätter att öka under den närmaste framtiden”, säger han.

Denna utveckling speglar en bredare socioekonomisk dynamik på bostadsmarknaden, där ekonomiskt starkare grupper haft större motståndskraft mot de senaste årens ekonomiska påfrestningar. För potentiella förstagångsköpare och ekonomiskt svagare hushåll har kombinationen av höga räntor, striktare lånevillkor och stigande levnadsomkostnader skapat betydande hinder.

Fastighetsbranschen följer nu noggrant hur de kommande regelförändringarna kan påverka olika segment av marknaden, särskilt med tanke på att Riksbanken signalerat kommande räntesänkningar. Marknadsanalytiker är dock eniga om att det krävs flera räntesänkningar innan de bredare segmenten på bostadsmarknaden kan förväntas visa en tydlig återhämtning.