Vi köpte ett ”vinterbonat fritidshus” – men fick något annat

Efter många års letande hittade paret äntligen sitt drömhus, men drömmen förvandlades snabbt till en mardröm när verkligheten inte motsvarade förväntningarna. Det som skulle bli en fristad för avkoppling visade sig dölja flera allvarliga brister som varken framgick i mäklarens prospekt eller stämde överens med befintliga bygglov.

Situationen är tyvärr inte ovanlig på den svenska fritidshusmarknaden, där efterfrågan fortsatt är hög trots ekonomisk osäkerhet och stigande räntor. Under pandemiåren 2020–2022 skedde en explosionsartad ökning av fritidshusköp, och många köpare tvingades fatta snabba beslut under tidspress.

”Vi ser en ökning av ärenden där köpare upptäcker fel efter tillträdet, särskilt i äldre fritidsfastigheter,” säger Fredrik Malmberg, fastighetsjurist vid Konsumenternas försäkringsbyrå. ”Kombinationen av snabba affärsprocesser och bristfällig dokumentation skapar en problematisk situation för många köpare.”

I det aktuella fallet har köparna upptäckt att flera av husets tillbyggnader saknar korrekta bygglov, något som kan leda till förelägganden från kommunen och potentiellt kostsamma åtgärder. Dessutom stämmer inte husets faktiska skick överens med beskrivningen i mäklarens prospekt.

När köparna kontaktade mäklaren möttes de av ovilja att ta ställning i frågan. Denna typ av passivitet från mäklarens sida är problematisk, menar Mia Edwall Insulander, jurist med specialisering inom fastighetsrätt.

”Mäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen en skyldighet att kontrollera och redovisa faktiska omständigheter som kan antas vara av betydelse för köparen,” förklarar Edwall Insulander. ”Detta inkluderar uppgifter om bygglov och eventuella avvikelser från dem.”

Statistik från Allmänna reklamationsnämnden (ARN) visar att anmälningar relaterade till fastighetsköp ökade med 15 procent under 2022 jämfört med föregående år. Många av dessa ärenden handlar just om bristande information i prospekt eller felaktigheter kring bygglov och tekniska specifikationer.

För köpare som hamnar i denna situation finns flera vägar att gå. Första steget är alltid att försöka nå en uppgörelse direkt med säljaren, men när detta inte leder någonstans kan juridisk hjälp behövas.

”I första hand bör köparna skicka ett formellt reklamationsbrev till både säljare och mäklare där de tydligt redogör för bristerna och kräver kompensation,” rekommenderar Edwall Insulander. ”Om detta inte leder till önskat resultat är det rimligt att anlita en advokat med erfarenhet av fastighetstvister.”

Fastighetsköp regleras i Sverige främst av jordabalken, som anger att säljaren ansvarar för så kallade dolda fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet. Samtidigt har köparen en långtgående undersökningsplikt.

Bygglovsrelaterade problem hamnar i en gråzon, eftersom de tekniskt sett kan vara möjliga att upptäcka genom kontroll hos kommunen, men samtidigt är information som säljaren och mäklaren borde ha kännedom om och delge köparen.

Under 2022 avgjordes drygt 500 tvister i domstol relaterade till fastighetsköp, varav ungefär en tredjedel rörde fritidshus. I genomsnitt tog dessa processer 14 månader och kostade parterna mellan 100 000 och 250 000 kronor i juridiska omkostnader.

”Det är viktigt att köpare samlar all dokumentation – prospekt, köpekontrakt, bygglovshandlingar och all kommunikation med säljare och mäklare,” påpekar Edwall Insulander. ”Detta utgör bevisunderlaget i en eventuell tvist.”

För den drabbade köparen i det aktuella fallet rekommenderar experter att inte dröja med att agera. Reklamation av fel ska enligt praxis göras inom skälig tid från upptäckten, vanligtvis inom två månader.

Fastighetsmäklarinspektionen, som övervakar landets mäklare, tar årligen emot omkring 400 anmälningar mot mäklare, varav ungefär en fjärdedel leder till någon form av påföljd. Att anmäla mäklaren till tillsynsmyndigheten är också ett alternativ för missnöjda köpare, även om detta inte direkt löser den ekonomiska tvisten.

”I slutändan handlar det om betydande ekonomiska värden och människors hem. Att ta hjälp av juridisk expertis är ofta nödvändigt för att nå en rimlig lösning,” avslutar Edwall Insulander.