Bostadslåneregler ändras: Bolånetak höjs för förstagångsköpare men stramas åt för befintliga husägare

Från och med den 1 april höjs bolånetaket från 85 procent till 90 procent. Detta innebär att förstagångsköpare kan låna upp till 90 procent av bostadens värde från banken, ett steg som syftar till att underlätta inträdet på bostadsmarknaden för förstagångsköpare.

Men medan ett tak höjs, sänks ett annat. Den mindre uppmärksammade förändringen är att möjligheten att belåna sitt hem ytterligare – för att exempelvis renovera, bygga en ny altan eller låna till en båt med huset som säkerhet – samtidigt begränsas.

Om huset är belånat till 75 procent av dess värde, kunde man tidigare öka lånet till 85 procent för att till exempel bygga ut altanen. Från den 1 april sänks detta tak till 80 procent.

”För dem som överväger att köpa ett hus kan det därför vara värt att låna mer än vad man behöver just nu,” säger Christina Sahlberg, privatekonom på Skandia.

”Även om du bara planerar att renovera om ett år, är det viktigt att komma ihåg att du inte kommer att kunna låna mer då,” tillägger hon.

Naturligtvis måste banken fortfarande godkänna lånet. ”Banken kommer fortsatt att kräva att du ska kunna klara av dina betalningar,” förklarar Sahlberg.

Samtidigt skärps reglerna för omvärdering av bostäder. Tidigare har det varit möjligt att göra en omvärdering av bostaden vart femte år med hjälp av exempelvis en mäklare. Ett högre värde på bostaden ger ökad belåningskapacitet.

Tidigare var reglerna mer generösa, och banker kunde besluta mer fritt, enligt Sahlberg. ”Men nu kommer det en striktare regel som säger att du inte kan omvärdera för att öka ditt lånebelopp eller ändra din amortering mer än en gång vart femte år,” säger hon.

Undantag görs om det skett en betydande förändring av bostaden som har ökat dess värde. ”Men då räcker det inte med att ha renoverat köket eller badrummet,” poängterar Sahlberg.

Syftet med de strängare reglerna är att minska skuldsättningen i samhället. ”De nya reglerna syftar till att säkerställa att vi inte använder våra hem som säkerhet när priserna stiger,” förklarar Christina Sahlberg.

Förändringarna kommer i en tid då bostadsmarknaden har varit volatil, med prisökningar följt av räntehöjningar som påverkat hushållens ekonomi. Finansinspektionen, som står bakom regeländringarna, har länge uttryckt oro över den ökande skuldsättningen bland svenska hushåll.

Enligt experter på bostadsmarknaden är de dubbla förändringarna ett sätt att balansera mellan olika mål: att underlätta för unga att komma in på bostadsmarknaden, samtidigt som man vill undvika överbelåning bland befintliga husägare.

För de som planerar större renoveringar eller tillbyggnader kan den nya regeln innebära att man behöver tänka om. Alternativ som att spara ihop till renoveringen eller söka andra typer av lån utan säkerhet kan bli nödvändiga, även om dessa ofta kommer med högre ränta.

Bankföreträdare har kommenterat att de nya reglerna kommer att påverka deras rådgivning till kunder, särskilt till dem som står i begrepp att köpa bostad. Rekommendationen blir nu att noga överväga sina framtida behov av kapital innan man bestämmer hur mycket man ska låna vid köptillfället.

För bostadsmarknaden i stort kan förändringarna få blandade effekter. Medan den höjda belåningsgraden för förstagångsköpare kan öka efterfrågan i vissa segment, kan de striktare reglerna för befintliga ägare dämpa renoveringsviljan och därmed påverka både byggsektor och bostadspriser.