Förvirring kring nya bolåneregler – fällan att undvika

Från och med den 1 april träder nya bolåneregler i kraft som kommer att förändra villkoren för såväl bostadsköpare som befintliga husägare. De nya reglerna innebär att personer som köper bostad kan låna upp till 90 procent av bostadens värde, jämfört med tidigare 85 procent. Detta minskar kravet på kontantinsats och sänker därmed trösklarna för inträde på bostadsmarknaden.

Men en viktig aspekt som många verkar ha förbisett är att regeringen samtidigt sänker taket för så kallade tilläggskrediter – från 85 till 80 procent av bostadens värde. Detta får betydande konsekvenser för personer som planerar renovering eller underhåll finansierat genom utökat bolån.

– Jag ser oroande tendenser – både från kunder och från bekanta, även folk som generellt är ganska insatta i ekonomiska frågor – som har missat att det inte är samma tak som gäller, säger Nordeas bolånechef Pia Tverin.

Hon berättar att banken noterat hur kunder som planerar renovering vill vänta till april i tron att de då kommer kunna utöka sina bolån till 90 procent av bostadens värde. I verkligheten kommer de tvärtom få tillgång till mindre lånebelopp om de väntar.

– Många har helt missat att det går rakt åt andra hållet, säger Tverin.

Utöver det sänkta taket införs även en så kallad tröghetsregel. Denna innebär att banker endast får tillåta omvärdering av en bostad vart femte år om syftet är att utöka låneutrymmet, sänka amorteringen eller göra andra ändringar baserade på bostadens värde.

För en nybliven husägare betyder detta att det kommer dröja minst fem år innan de kan utöka sitt bolån för att finansiera renovering eller underhåll. I praktiken kan väntetiden bli ännu längre, eftersom låntagaren också måste ha amorterat ner sin belåningsgrad till under 80 procent för att det ska finnas utrymme att låna upp.

Syftet med de nya reglerna är att motverka överbelåning. Men Pia Tverin varnar för att personer som saknar kunskap om förändringarna och inte har tillräcklig ekonomisk buffert kan tvingas till dyrare lånealternativ vid oväntade utgifter.

– Det kan innebära problem för nya husägare. Om du inte riktigt har insett vad som kommer krävas för att underhålla huset, eller om du stöter på problem och inte har utrymme att belåna via bolånet. Då är du hänvisad till blancolån, säger hon.

Blancolån har inte bara högre ränta utan ger sedan den 1 januari i år inte heller någon rätt till ränteavdrag, vilket gör dem avsevärt dyrare än bolån.

– Är man i en köpsituation och tror att man kommer ha ett renoveringsbehov inom en rimlig framtid så bör man ta höjd för det redan när man köper, råder Tverin och tillägger:

– Och för de kunder som har en bostad som de vill göra förbättringar på: titta noga på vad du har för belåningsgrad i dag, och om det är så att du skulle behöva utöka lånet till 85 procent så är det dags att agera nu.

Claudia Wörmann, privatekonom på organisationen Bostadsrätterna, påpekar vikten av att planera för framtida underhållsbehov när lånemöjligheterna begränsas. Hon rekommenderar att man ser fem till sex år framåt i tiden.

– Det kan ju bli att man skjuter på underhåll när förutsättningarna försämras. Men med bostadsunderhåll är det egentligen som med tandläkaren, det är alltid bäst att ta tag i det direkt. Annars blir det bara värre, säger Wörmann.

Hon ser också en risk att renoveringsobjekt kan bli mindre attraktiva på bostadsmarknaden när de nya reglerna har trätt i kraft.

– Vi har generellt ganska väl underhållna bostäder. Men det kan bli större skillnad mellan de bostäder som är renoverade och de så kallade oslipade diamanterna nu, säger hon.

De nya bolånereglerna som träder i kraft den 1 april innebär även att det skärpta amorteringskravet för personer med lån högre än 4,5 gånger årsinkomsten tas bort. Detta är en del av regeringens åtgärder för att balansera bostadsmarknaden och samtidigt behålla en sund belåningsgrad över tid.

För hushåll som planerar större underhållsarbeten på sina bostäder blir det nu särskilt viktigt att se över sin ekonomiska situation och belåningsgrad innan de nya reglerna träder i kraft, för att undvika att hamna i en situation där dyrare låneformer blir enda alternativet.