Gamla kontor tappar när företagen väljer nytt och centralt

Kontorsdöden har varit ett av fastighetsbranschens mest diskuterade ämnen sedan pandemin. Då gick distans- och hybridarbete på kort tid från undantag till norm. Men verkligheten är mer nyanserad än debatten. Enligt fastighetskonsulten Newsec handlar det inte om en generell kontorsdöd, utan om en marknad som delats i två delar.

I Stockholm har moderna kontor i de mest attraktiva lägena en vakansgrad på 4,6 procent – den lägsta i Norden och Baltikum. För kontorsmarknaden som helhet är vakansen betydligt högre: 13,5 procent. Skillnaden visar att det fortfarande finns en stark efterfrågan på rätt typ av lokaler, medan andra fastigheter har svårt att locka hyresgäster.

– Synen på vad som är ett attraktivt läge har förändrats i takt med att vi blivit mindre bilbundna. Det digitala teknikskiftet har också ändrat utformningen av kontoret. Det leder till att vissa lägen och kontor ökar i attraktivitet medan andra tappar, säger Max Barclay, vd på Newsec.

Den tudelade marknaden syns tydligast i Kista, som under flera decennier varit ett av Europas ledande IT-kluster. Området i nordvästra Stockholm har en vakansgrad på över 30 procent enligt flera mätningar, och den väntas fortsätta uppåt. En viktig orsak är att Ericsson planerar att flytta hela sin verksamhet till den nya stadsdelen Hagastaden. Redan i dag väljer bara varannan hyresgäst i Kista att förlänga sina avtal, jämfört med 62 procent i centrala Stockholm och 75 procent i riket som helhet.

– Det finns en hel del kontor som blir över, som det inte finns behov av. Det är ren matematik, säger Max Barclay.

Fastighetsbolaget Castellum, en av Sveriges största fastighetsägare, känner väl igen bilden. Hanna Björklund, affärsutvecklare på Castellum, beskriver marknaden som splittrad.

– Det är höga berg och djupa dalar. Bra fastigheter i bra lägen får positiva signaler från hyresgäster jag möter, medan daterade fastigheter i perifera lägen knappt får en visning, säger hon.

Ändå vill hon inte döma ut Kista. Området har fått ett oförtjänt dåligt rykte, menar hon, och pekar på att Kista fortfarande är en bra geografisk plats.

– Här behöver man jobba med mer än bara de fysiska fastigheterna, säger Hanna Björklund.

Parallellt med klyftan mellan olika lägen pågår en annan strukturell förändring: företagen hyr allt mindre lokaler. Efter millennieskiftet låg den genomsnittliga lokalytan på omkring 225 kvadratmeter. I dag har den krympt till runt 190 kvadratmeter. Enligt Newsec började den utvecklingen före pandemin, även om den accelererat efteråt.

Siffror från konsultbolaget visar att hyresgäster som förlängde sina avtal mellan 2010 och 2015 i genomsnitt ökade sina ytor med 30 procent. Mellan 2016 och 2019 vände trenden till en minskning med 16 procent – en utveckling som sedan dess har fortsatt och förstärkts. Det handlar om en kombination av digitalisering, mer distansarbete och en effektivare användning av kontorsytor. Företag behöver helt enkelt färre kvadratmeter per anställd.

Max Barclay på Newsec menar att detta är en historisk förändring, inte en tillfällig pandemieffekt. Nu minskar efterfrågan på yta i grunden.

– Historiskt har vakanser uppstått i konjunkturnedgångar och ordnat till sig i uppgångar. När behovet nu så tydligt minskar av antalet kvadratmeter per person blir det helt enkelt kontor över, även om konjunkturen vänder upp, säger han.

Trots det avfärdar Barclay begreppet kontorsdöd. Kontoret fyller fortfarande en viktig funktion, men rollen har förändrats. Det är en plats för möten, samarbete och företagskultur, snarare än en plats där medarbetare sitter av sin tid.

– Kontoret är fortfarande ett väldigt attraktivt ställe för att bygga bolag och karriärer, säger han.

För fastighetsägare innebär utvecklingen ökade krav på rätt läge, standard och flexibilitet. För städer som Stockholm handlar det om att hantera en kontorsmarknad där vissa områden växer medan andra måste hitta nya roller. Kista kan bli en symbol för hur en hel stadsdel ställer om – men frågan är vad som ska fylla de tomma lokalerna när teknikjättarna flyttar.