Dolda fel vid bostadsköp – olika vem som får rätt

Nästan var fjärde svensk har efter ett bostadsköp upptäckt fel som inte framgick vid köpet. Det visar en undersökning som juristföretaget Familjens Jurist har beställt. Siffran, 22 procent, överraskar företagets jurister.

– Det var högre än väntat. Men i det här ligger många olika saker som folk uppfattar som dolda fel, säger Fredrik Aldmo, senior jurist vid Familjens Jurist.

Med dolda fel menas i regel skador eller brister som köparen varken har sett eller borde ha upptäckt vid en besiktning. Eftersom en bostad ofta är den största affären i livet kan felen få stora ekonomiska konsekvenser. Tvister kan handla om allt från fukt i källaren till felaktiga elinstallationer.

Vid köp av villa är undersökningsplikten långtgående. Köparen har ett stort ansvar för fastighetens skick, och om det finns byggnadstekniska brister kan det bli dyrt. Samtidigt har säljaren en upplysningsskyldighet om kända fel. För bostadsrätter är utgången i högre grad kopplad till hur bostaden har beskrivits i marknadsföringen.

– Finns det någon byggnadsteknisk brist så kan det bli dyrt för köparen i och med att du har hela ansvaret för fastigheten, påpekar Aldmo.

De vanligaste tvistefrågorna är våtrum med felaktigt monterade golvbrunnar eller fel fall i badrum. Boytan är en annan känslig punkt, särskilt i mindre lägenheter där kvadratmeterpriset är högt. Dålig dränering är en klassisk tvistefråga vid villor och kan leda till fuktskador. Fukt och mögel kan också dyka upp på vinden, i källaren eller i andra utrymmen. Även felaktiga elinstallationer är vanliga i tvister.

Tiden har stor betydelse för utgången. Om en säljare uppger att dräneringen nyligen gjorts och köparen sedan upptäcker fukt i källaren, kan det tyda på konstruktionsfel. Är dräneringen gammal är det svårare att hävda att det rör sig om ett dolt fel.

– Då kan du inte förvänta dig att de byggnadstekniska detaljerna är i toppskick. Det är samma sak med våtrum och tak. De har begränsad livslängd för täthet, säger Aldmo.

Ett tak som börjar läcka är därför inte automatiskt ett dolt fel.

– Börjar det tränga in vatten och beror det på att taket har gett upp byggnadstekniskt, då är det inte ett fel utan något köparen ansvarar för.

Den som upptäcker ett fel bör agera snabbt. Reklamationen ska göras till säljaren, inte till mäklaren, som inte är behörig att ta emot sådana meddelanden.

För bostadsrätter handlar många tvister om hur bostaden marknadsförts. Uttryck som ”ljust och fräscht” eller ”nyrenoverat badrum” kan få juridisk betydelse.

– Står det ljust och fräscht, nyrenoverat badrum, då kan man utgå från att det ska hålla, säger Aldmo.

Även boytan kan bli omtvistad. Om den uppmätta ytan är mindre än vad som angavs vid försäljningen har köparen betalat för mycket. En annan källa till oenighet är föreningens avgift. Höjs den kort efter köpet kan det kännas som ett dolt fel, men juridiskt är det svårt att hävda.

– Som köpare får man räkna med att föreningens ekonomi kan förändras, säger Aldmo.

Däremot kan köparen ha goda chanser att vinna en tvist om felet påverkar lägenhetens värde påtagligt.

– Om du har ett badrum eller kök som är i väsentligt sämre skick än vad som angetts är det klar fördel för köpare i sådana tvister, menar Aldmo.

För villor gäller det omvända. Där har köparen generellt svårare att få rätt. Om parterna inte kommer överens kan tvisten hamna i domstol, men det är ovanligt att det går så långt.

– Förenklat skulle jag nog säga att nio fall av tio slutar i någon sorts förlikning, konstaterar han.

Undersökningen genomfördes av Verian på uppdrag av Familjens Jurist. Den bygger på 1 551 intervjuer med personer i åldern 18–84 år och gjordes mellan den 20 och 24 maj. I en tid av höga bostadspriser kan en tvist om ett dolt fel snabbt få stora ekonomiska följder, och juridisk rådgivning har blivit en allt viktigare del av bostadsaffären.