Kryphål i lagen har gjort ombildning möjlig – utan hyresgästerna fått rösta

De senaste åren har en juridisk gråzon möjliggjort fastighetsombildningar utan hyresgästernas medgivande. På Södermalm i Stockholm pågår nu en sådan process där ett hyreshus med cirka 60 lägenheter i Hornstull står inför ombildning genom en metod som snart blir förbjuden.

Enligt gällande lagstiftning krävs att två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja för att ett hyreshus ska kunna ombildas till bostadsrätter. Men genom ett kryphål kan fastighetsägare kringgå denna regel genom att bilda en ekonomisk förening som övertar huset utan att hyresgästerna tillfrågas.

Fastigheten i Hornstull bytte ägare tidigare under 2024 och under våren informerades de boende om att en förening, skapad av den nya fastighetsägaren, ska ta över huset.

”Det känns väldigt olustigt. Vi som bor här har inte haft något att säga om saken,” säger en hyresgäst som vill förbli anonym.

Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, förklarar tillvägagångssättet: ”Hux flux äger en bostadsrättsförening huset, utan att man har genomfört ombildningsprocessen enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen.”

Metoden innebär att fastighetsägaren bildar en ekonomisk förening som fusioneras med företaget som äger fastigheten. Föreningen omvandlas sedan till bostadsrättsförening och registreras hos Bolagsverket, som inte kontrollerar ombildningsprocessen.

Hyresvärden hävdar å sin sida att en majoritet av de boende är positiva till ombildningen. Niklas Bodell, talesperson för fastighetsbolaget, skriver i ett mejl: ”I dialogerna med hyresgästerna upplever vi överväldigande positiv respons och många har redan visat sitt intresse. Inte minst tack vare den kraftiga rabatten i förhållande till marknadsvärdet.”

Fastighetsbolaget avfärdar påståendet att de kringgår lagen och hävdar att metoden valts för att föreningen ska slippa lagfartskostnader. De uppger även att en omröstning kommer att genomföras längre fram, även om den inte blir juridiskt bindande.

En annan hyresgäst ifrågasätter dock värdet av en sådan omröstning: ”De driver ju igenom det här ändå.”

Tidningen Hem & Hyra har tidigare uppmärksammat detta förfarande, vilket nu har föranlett en lagändring. Från och med den 1 juli 2024 träder nya regler i kraft som i praktiken omöjliggör ombildningar utan hyresgästernas godkännande.

”Seriösa ombildningskonsulter har inte tagit i den här typen av ombildningar med tång eftersom man ser att det är ett kringgående av lagen,” säger Petter Brolin, erfaren ombildningskonsult och tidigare ordförande i Sveriges Bostadsrättsbildare.

En komplicerande faktor i fallet med Hornstullsfastigheten är att omkring 20 av de 60 lägenheterna redan disponeras av fastighetsägaren. Dessa har tidigare hyrts ut på korttidskontrakt via mellanhänder.

Petter Brolin påpekar att den ekonomiska drivkraften bakom sådana ombildningar är tydlig: ”Drivkraften bakom ombildningar är ju generellt att bostadsrättsfastigheter värderas högre än hyresfastigheter. Om man har vakanta lägenheter så tillskansar sig fastighetsägaren hela övervärdet av dem.”

Fastighetsbolaget tillbakavisar dock detta och hävdar att de kommer att förvärva lägenheterna till fullt marknadspris: ”Vi kommer initialt att äga cirka en tredjedel av lägenheterna, som vi förbinder oss att förvärva till fullt marknadspris. Vi tillägnas med andra ord inte den rabatt som övriga lägenhetsinnehavare erbjuds.”

Ytterligare en anmärkningsvärd detalj är att den nya föreningens stadgar innehåller en klausul som ger fastighetsägaren rätt att utse flera styrelseledamöter fram till 2030. De kommer därmed att behålla betydande inflytande över fastigheten även efter ombildningen.

Enligt Niklas Bodell handlar detta enbart om att ta långsiktigt ansvar för föreningens ekonomi, medan Hyresgästföreningen ser upplägget som högst ovanligt.

”Jag har aldrig sett den här konstruktionen tidigare,” säger Bengt Öhman.

För de boende som inte vill eller kan köpa sina lägenheter är framtiden oviss. En hyresgäst uttrycker sin oro: ”Även om jag hade velat köpa skulle jag förmodligen inte få lån från banken. Så jag tänker försöka hålla mig kvar i min hyresrätt. Som jag ser det har jag inget alternativ.”

Lagändringen som träder i kraft i juli kommer att kräva att minst två tredjedelar av de som varit folkbokförda på adressen i minst sex månader röstar för en ombildning, även när en bostadsrättsförening bildas genom fusion. Detta väntas effektivt sätta stopp för den typ av ombildningsprocess som nu pågår i Hornstull.