På bara en månad har Hyresnämnden i Stockholm mottagit fem ansökningar om att hyra ut sammanlagt 43 bostäder i tredje hand, specifikt till företagsanställda. Av dessa har elva lägenheter i Gamla stan redan godkänts, medan övriga bostäder är belägna på Gärdet, Kungsholmen och i Vasastan.

Den nya vågen av ansökningar kommer efter att lagen om blockuthyrning av bostäder till företagsanställda ändrades i början av juli. Förändringen har väckt oro inom branschen, där flera aktörer nu varnar för att oseriösa mellanhänder kan komma att utnyttja systemet för att hyra ut bostäder till vanliga hyresgäster i stället för företagsanställda.

Alban Dautaj, vd för organisationen Orimlig hyra, beskriver ett vanligt förfaringssätt där mellanhandsföretag annonserar lägenheter på sina hemsidor, Blocket, Qasa och ibland även Airbnb. När privatpersoner visar intresse får de besked om att uthyrningen är möjlig, men att ett företag måste stå på kontraktet. Privatpersonen får då ordna fram ett företag, exempelvis en egen enskild firma eller en släktings företag.

## Oro för missbruk av systemet

Niclas Sundell, förbundsjurist på Hyresgästföreningen, uttrycker stark oro över utvecklingen. Han betonar att det finns stor risk för att tredjehandskontrakt kommer att öka markant, vilket han anser vara olyckligt. Enligt Sundell borde förstahandskontrakt vara normen och blockuthyrning enbart utgöra ett undantag.

Ett centralt problem är att varje mellanhand i kedjan driver upp hyrorna. Ju fler aktörer som är inblandade mellan fastighetsägare och den faktiska hyresgästen, desto högre blir slutkostnaden för den som ska bo i lägenheten.

Eva Melander Tell, myndighetschef vid Hyresnämnden i Stockholm, förutser en betydande ökning av ansökningar om dispens för blockuthyrning av företagsbostäder, något som inte var möjligt före lagändringen. I ett sådant tredjehandskontrakt finns det nu en fastighetsägare, en blockhyresgäst, ett företag och slutligen de personer som faktiskt arbetar vid företaget och ska bo i lägenheterna.

”Det blir ett led till som vi förut inte brukade acceptera, men som nu lagstiftningen tillåter”, konstaterar Melander Tell.

## Reglerna för blockuthyrning

Blockuthyrning innebär att en fastighetsägare hyr ut minst tre lägenheter till en kommun eller ett företag som inte själv ska bo i lägenheterna, utan i sin tur hyr ut dem vidare. Bestämmelserna om blockuthyrning har funnits i lagen sedan 1985, men uppdaterades den 1 juli i år.

Den nya lagen gör det möjligt att teckna blockhyresavtal för företagsbostäder och tillåter bolag som agerar mellanhänder i större utsträckning. Detta innebär att slutanvändaren, alltså den som faktiskt ska bo i bostaden, kan teckna ett tredjehandskontrakt för en företagsbostad.

En viktig förändring är att hyresnämnden från och med nu enbart godkänner tillstånd för blockhyra i sin helhet, inte enskilda avtalsvillkor som tidigare. De nya reglerna tillåter även ”anpassad hyra”, vilket betyder att hyresvärden kan sätta en högre hyra än enligt det traditionella bruksvärdessystemet om det ingår tilläggsservice som internet och gym.

## Näringslivets behov möter hyresgästskydd

Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, välkomnar lagändringen och betonar att den möter ett reellt behov hos näringslivet. Han hänvisar till domar från Svea hovrätt för tre år sedan som omöjliggjorde denna typ av blockhyresavtal.

”Det är jättesvårt för näringslivet att få tag på bostäder i storstäderna på den reguljära hyresmarknaden. Någon som kommer och ska jobba två år för ett företag är kanske inte intresserad eller har möjlighet att ge sig in på den köpta marknaden”, förklarar Kleveland.

Samtidigt understryker han vikten av att de nya reglerna inte missbrukas, eftersom det kan leda till att hyresgäster råkar illa ut eller att konkurrensproblem uppstår på marknaden. Han lyfter fram att en skyddsmekanism finns på plats, bland annat kravet att lägenheterna uttryckligen måste hyras ut till någon som arbetar för ett företag.

## Kontroversiella aktörer söker tillstånd

Det faktum att flera ansökningar hunnit komma in redan under den första månaden efter lagändringen tolkar Niclas Sundell som att företag aktivt väntat på de nya möjligheterna.

Två av ansökningarna har skickats in av en aktör som tidigare agerat mellanhand i ett uppmärksammat fall där hyresrätter omvandlades till dyra hotellägenheter i Märsta. En annan ansökan kommer från en aktör som fått kritik från hyresgäster i ett bostadshus på Södermalm, där många lägenheter hyrts ut för korttidsboende till turister och besökare.

Sundell ser risken för att företagslägenheterna inte bara kommer att hyras ut till dem som efterfrågar legitimt korttidsboende, utan också till vanliga hyresgäster som söker långtidsboende, men till väsentligt högre hyror.

## Skydd för hyresgäster försvinner

En betydande förändring i de nya reglerna är att undantag från den så kallade bulvanregeln införs för företagsbostäder. Tidigare kunde denna regel ge hyresgäster möjlighet att ställa krav direkt mot fastighetsägaren vid intressegemenskap mellan fastighetsägare och blockhyresgäst, exempelvis för att få tillbaka oskäligt hög hyra.

Tidigare fall har visat på problematiken med blockuthyrning. Dagbladet DN rapporterade nyligen om ett fall i Sundbyberg där andrahandskontraktet plötsligt sades upp för ett 70-tal hyresgäster. Även 2022 inträffade liknande situationer i Hässelby och Häggvik, där boende utan vetskap hyrde lägenheter i tredje hand.

”Det som blir ett stort problem är när du med kort varsel får veta att du inte får bo kvar. Många gånger känner man inte till sina rättigheter och tror att man måste flytta bara för att man får en uppsägning”, säger Niclas Sundell.

Trots de risker som lyfts fram ser Sundell även legitima behov bakom lagändringen. Utländska experter som arbetar tillfälligt i Sverige kan behöva korttidsboende som är snabbt tillgängligt, och för sådana ändamål kan de nya reglerna fylla en funktion på bostadsmarknaden.